2013年12月，习近平主席在《中央城镇化工作会议》发出号召：“要依托现有山水脉络等独特风光，让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁；要尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定，把城市放在大自然中，把绿水青山留给城市居民；要注意保留村庄原始风貌，慎砍树、不填湖、少拆房，尽可能在原有村庄形态上改善居民生活条件；要传承文化，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的美丽城镇。”

可以说，习总书记的这段话，明确了新型城镇化的规划建设要求，也为城市更新指明了方向：注重环境、延续格局、控制边界、传承文化、发展特色。

存量发展促城市更新

从上世纪80-90年代开始，我国逐渐走上城镇化的道路。特别是进入21世纪，我国城市化进入高速发展时代，2004年到2015年间，我国城市建设用地面积从3.08万平方千米增加到5.16万平方千米，增加了70%（国家统计局，2016）。但随着2014年发布了《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（中华人民共和国国家发展和改革委员会，2014）之后，我国城市发展的扩张速度开始减缓。2015年度全国土地变更调查结果表明全国耕地面积净减少明显放缓。同时，全国新增建设用地总量较2014年下降了292.8万亩（约1952平方千米），降幅达27.4%。2015年各地利用存量建设用地相当于当年新增建设用地总量的近20%，与2014年相比提高了6.8个百分点（国土资源部，2016）。这也标志着我国城市发展进入存量发展阶段。

存量发展时代，将城乡规划和城市建设从以往的新城、新区的开发回归至城市内社区，让这一被快速城市化所忽略的地带逐渐进入公众的视野，这也就促进了城市的更新需求。

城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空间的利用效率。以益阳来说，城市发展使城市版图不断扩大，规划了东部新区。对老街区忽略了维护和管理，使得社区内的基础设施水平迟迟得不到改善，传统房屋疏于修缮，加上人口膨胀、居住拥挤、私搭乱建、采光、通风、取暖灯基本生活条件无法满足，道路狭窄，机动车交通不便，导致老街区的整体环境日益恶化，居民生活按照现代化的标准有较大的差距。承载了益阳两千年历史发展积淀的资江带，本应成为优秀传统文化代表的古城及历史文化街区，却逐渐地沦为落后、棚户区的代名词而受到大家的诟病。如何用旅游的方式，让这里的深厚文化得以传承和振兴，如何让如今的城市没落区重现昔日的繁华，正是这次策划规划的目的所在。

城市更新不能剪断乡愁

城市更新表现最直接的就是旧城改造，可以有很多方式，最普遍的就是拆除重建，整体搬迁，这种做法既省钱又省事，时间短、效率高，因而得到老百姓、政府以及开发商的普遍认同。但是老城区的文化遗产及其历史环境因此遭到了毁灭性的破坏，其损失是不可估量和无法弥补的。还有一种方式，是有机更新，从内而外。以内在结构的调整和局部空间的拓展，来改善内部的居住功能和外部的公共空间。这种工作虽然劳神费事，会造成工作量和成本的增加，但特别适用于历史街区的改造，可以保持建筑风貌的完整和街道的有机延展，我们应该倡导这种更新方式。

很多人谈到乡愁，就会想到农村，其实城市也有乡愁。乡愁是能够引起你记忆的东西，让你有思念、愁苦的东西。具体来说，除了山山水水之外，就是老房子，还有老房子里面住的人（阮仪三，2016）。城市的老城区，老建筑、老街道，一草一木，都可以成为乡愁的重要代表物，乡愁就是一个生活环境的描述，一个时代留下的痕迹。

如何做城市更新，根据习大大的要求，就是如何能把乡愁留下来，或尽可能的保留一些元素，保留时代的记忆。

笔者认为，首先要挖掘文化，把准脉络。

文化是城市的灵魂，城市是历史文化的载体。文化元素的表现，能更好的体现城市的特色，这是与众不同的地方。一棵古树，一口古井，一处老房子，一个老故事，都能是地方文化元素的代表。特别是对历史街区和古城尤为重要，是其发展的根本所在。

就益阳来说，文化丰富，类型多样，表现上就是简牍文化、三国文化、宗教文化、水运文化、书院文化和工业文化。这里有目前中国记录时间跨度最长，研究价值最高的简牍遗址，有可能改变现有历史记载，弥补历史空白；有三国著名的单刀赴会事件发生地；有全国唯一被称为大码头的贸易河港；有湖南四大书院之一的龙洲书院；还有近现代工业旧址分布其间。益阳的资江两岸完整的保留了城市变迁演进的地点信息，呈现出一条千年历史不断延续的文化带。本次策划在重大项目上，提出依托青龙洲打造关公水寨景区，传承关公文化；依托益阳明清古巷打造益阳巷子主题街区，传承码头水运文化；依托故城，恢复益阳县衙，传承故城文化；依托兔子山简牍遗址，修建简牍博物馆，传承简牍文化。以点带面，将历史文化为脉络贯穿整个资江两岸。

其次，要梳理格局，定准点位。

梳理格局，是为了延续历史，定准点位是为了定格历史和留住文化元素，延续它的空间格局，让城市在传统的空间结构上有机生长，呈现从过去到现在的历史状态，也就是历史地点信息的完整性，同时保持其差异性的文化属性。

梳理格局，定准点位，还在于能准确判断社区内哪些是需要改造的建筑，哪些是需要恢复的，哪些是需要拆除拓展空间的，找到老街区发展与现代生活需求的平衡点。

历史上的益阳，依水而建，面山而居，山水格局非常典型。资江沿岸分布有九宫十八庙、80多个码头，一条十五里麻石街，串联城内、头堡、二堡和三堡。本次策划就是依据这些文化的分布，划出了千年故事体验区、千年故城游览区和资江慢行游览带。

城市的更新就是要保持这种古城的格局，望得见山，看得见水，记得住乡愁。所以，我们将防洪大堤进行城墙式改造，将其变成一条滨河步行街，与内侧房屋三层平台连通，居民推窗可看资水、会龙山。将石码头历史街区，依托现有结构，规划构成一墙、三街、九巷、两楼、两庙、四馆、六院的整体格局。

最后，做有机更新，循序渐进。

有机更新，就是在现有格局上，按照城市内在的秩序和规律，顺应城市的肌理，采用适当的规模，合理的尺度，依据改造的内容和要求，妥善目前和将来的关系，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致。

在发展文化旅游的前提下，我们提出将防洪大堤边的房子，进行风貌改造和内部改造，将滨江西路的一段，改造成旧时麻石街，沿途保留从明清时期、民国时期至近现代的建筑，打造明清水运文化商业街区、民国商都商业街区和当代怀旧商业街区。

在建设时序上，讲究循序渐进，遵循市场规律，摸着石头过河。近两年重点打造关公水寨景区和水运文化主题街区，以重大旅游项目和基础设施建设为主，完成旅游核心吸引力建设，营造旅游休闲环境氛围。中远期主要以城市功能配套、产业升级和生态优化为主，逐步将旧城区生活环境、城市功能、产业发展得到改善和升级。

城市更新，不能一蹴而就，正所谓路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。